مطابق ماده 22 قانون ثبت «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت» . لذا ثبت دفتر املاک باید مطابق ضوابط و شرایط قانونی انجام گیرد تا قانون به طور اعم و دولت به طور اخص بتواند از آن حمایت کند .


اما همین بیان قانونگذار ابهاماتی را در زمینه ثبت دفتر املاک به وجود آورده چنانکه استاد ارجمند جناب دکتر جعفری لنگرودی در این خصوص می نویسد :

« . . . این است ماده22 قانون ثبت که دربسیاری از موارد مراجعه کننده از کنار آن با دست تهی بر می گردد زیرا عبارت «مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید» می تواند منشا تفسیرهای گوناگون شود و نظرات وحشتناکی را تحمل می کند این جمله از این قانون بسیارکشدار است و به دست اهل قانون مانند موم می تواند باشد یکی از آن طاووس می سازد ودیگری از آن مگس ، چه منظور از این جمله در تاریخ نگارش آن مورد نظر بوده است ؟ آیا فی المثل اگر یکی از عملیات ثبتی که در قانون پیش بینی شده است رعایت نشود ، آن ملک مطابق قانون ثبت نشده است ؟ و بنا بر اینکه جواب مثبت باشد چنین سند مالکیتی درمراجع صالح قابل بحث خواهد بود ؟. . .»[1] با توجه به مجموعه ی این بیانات این مقال می کوشد تا ماهیت ونقش امضای ثبت دفتر املاک را به عنوان یکی از ضوابط ثبت املاک بررسی نماید و راهکاری باشد جهت عملکرد بهتر ثبت دفاتر املاک در ادارات ثبت و توابع آن

چنانکه پیشتر آمد  ماده22 ق . ث شرایط عمومی ثبت املاک و نتایج مترتب بر آن را بیان داشته و برای اجرای ثبت قانونی راهکاری بیان نکرده  و همچنین است ماده 72 همان قانون در آنجا که می گوید : « کلیه معاملات راجعه به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود . » یعنی تاکید مجدد بر مطابقت ثبت دفتر املاک با مقررات قانونی و دادن اعتبار کامل و اعطای رسمیت قانونی بدین گونه ثبت ها[2]

در قانون ثبت اسناد و املاک قانونگذار در جای جای آن از ثبت ملک سخن آورده و از شرایط ثبت و لوازم آن کلامی به میان نیاورده است به عنوان مثال در باب سوم قانون مذکور وبه طور اخص در ماده 46  ، قانونگذار در دو بند ، عبارت «ثبت دفتر املاک» را به کار برده است اما فارغ از تفاوتی که قانونگذار برای مسئولیت مسئولین دفاتر اسناد رسمی با مسئولین ثبت دفتر املاک قائل شده باید گفت نمی توان از امارات قانونی در ثبتدفاتر اسناد رسمی (موضوع باب سوم) ، در ثبت دفاتر املاک پیروی کرد زیرا که در ماده 26 ق . ث که بعدا به آن خواهیم پرداخت هیچگونه سخنی و اشاره ای  به این باب یعنی باب سوم ثبت اسناد نشده است .

ماده 26 ق . ث

با این وجود در ذیل ماده 26 ق . ث آمده « . . .شرایط و ترتیب ثبت خلاصه انتقالات در دفتر املاک و تجدید اوراق مالکیت به موجب نظام نامه وزارت عدلیه معین خواهد شد »  در این ماده قانونگذار مجری قانون را به نظام نامه وزارت عدلیه ارجاع می دهد .  حال باید دید منظور قانونگذار از این عنوان چیست ؟

                

در تعریف نظام نامه آورده اند نظام نامه همان آئین نامه و مرادف آن[3] می باشد و برای آئین نامه چنین تعریفی ذکر کرده اند :

« آئین نامه مقررات کلی ونوعی است که توسط مقامات عالی اجرایی (هیات دولت ، وزیران و . . . ) در اجرای قانون و یا در جهت تسهیل اجرای قانون وضع می شود »[4]

بنابراین هر آنچه که از وزارت دادگستری (یک سازمان اداری) در جهت اجرای قانون ثبت اسناد و املاک یا تسهیل در اجرای آن تعیین شود راهنمای ثبت دفتر املاک خواهد بود .  لهذا آئین نامه قانون ثبت املاک مصوب سال 1317 با اصلاحیه های بعدی آن  از اصلی ترین منابع ارجاع قانونی جهت اجرای قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1310 می باشد . که درذیل به شرح و بسط مواد قانونی مرتبط با موضوع گفتار خود می پردازیم :

ماده 103 آ . ق . ث

در ماده مذکور  قانونگذار به نحو مبسوط و مخصوص به طریقه و شرایط ثبت ملک پرداخته است .  به موجب این ماده « پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ، مسئوول دفتر ؛ ثبت ملک را با مشخصات زیر در دفتر املاک وارد نموده و به نمونه (امضا) مدیر ثبت یا کارمندی که از طرف وزارت دادگستری برای نمونه کردن دفتر و برگهای مالکیت مجاز است می رساند :

1 ـ شماره ملک

2 ـ تاریخ ثبت ملک در دفتر املاک

3 ـ اسم و نام خانوادگی و شماره شناسنامه و محل صدور آن و محل اقامت و تابعیت مالک

4 ـ نوع و مشخصات ملک و محل وقوع و اجزاء و متعلقات آن

5 ـ حدود ملک

6 ـ بهای ملک

7 ـ حقوق عینیه که اشخاص در آن ملک دارند با اسامی صاحبان حقوق و همچنین حقوق ارتفاقیه که برای ملک مورد ثبت در املاک مجاور و یا برای املاک در ملک مورد ثبت موجود است . » حال به بررسی این ماده می پردازیم :

1 ـ پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت . . .

عملیات مقدماتی ثبت یک معنای عام و یک معنای خاص دارد . معنای عام آن به کلیه ی عملیات ثبتی گفته می شود که قبل از ثبت املاک در دفتر به شیوه ی قانونی و درست انجام یافته باشد (چه مراحل ثبت اسناد موضوع باب سوم و به معنای اخص موضوع ماده 22 قانون ثبت و چه مراحل ثبت املاک موضوع باب دوم و به معنای اخص موضوع ماده 21 قانون ثبت) و معنای خاص آن به پذیرش تقاضای ثبت و انتشار آگهی های نوبتی و تحدیدی و سپری شدن مهلت واخواهی و عدم وصول اعتراض ، انجام عملیات تحدیدی و سرانجام تنظیم پیش نویس سند مالکیت توسط نماینده می باشد . اما با توجه به شروع این فصل یعنی فصل ششم در ثبت املاک در دفتر املاک و ثبت انتقالات ملک ؛ به نظر نگارنده ، قانونگذار با آوردن ماده 103 در ابتدای این فصل ، نظر به شرایط ثبت املاک به طور عام داشته به همین دلیل معنای عام از عملیات مقدماتی ثبت برداشت می شود به عبارتی هم تقاضای ثبت و مراحل بعدی آنرا شامل می شود و هم عملیات نقل و انتقالات املاک ثبت شده را .

2 ـ . . .  مسئوول دفتر. . .

این مسئوولیت به طور خاص به مسئولیت  متصدی دفتر املاک اشاره دارد .

3 ـ . . . ثبت ملک را با مشخصات زیر در دفتر املاک وارد نموده. . .

در اینجا قانونگذر از عبارت وارد نموده استفاده کرده است و از عبارت ثبت خودداری کرده زیرا که عملیات ثبت دفتر املاک علی رغم رعایت تمامی مشخصات هفتگانه ی شمرده شده انجام نگرفته است .

4 ـ . . . و به نمونه (امضا) مدیر ثبت یا کارمندی که از طرف وزارت دادگستری برای نمونه کردن دفتر و برگهای مالکیت مجاز است می رساند

قانونگذار در پایان ماده ختم عملیات ثبت دفتر املاک را با امضای مدیر ثبت یا قائم مقام آن می داند و با آوردن این بند در صدر ماده به طور خاص امضای ثبت دفتر املاک را از سایر مشخصات ثبت ملک جدا نموده و امتیاز ویژه ای به آن داده است .

ماده 104 آ . ق . ث

در ذیل بند 3 ماده مذکور آمده : « . . . خلاصه ی مذکور علاوه بر امضای متعاملین باید به امضای سردفتر و نماینده ثبت (چنانچه نماینده داشته باشد) رسیده باشد . مسئوول دفتر املاک باید خلاصه مذکور فوق را فورا به طوری که در بالا مقرر است در زیر ثبت ملک قید نموده و به امضای مدیر ثبت برساند . . . » در این ماده قانونگذار به عملیات ثبت املاک در مورد املاک ثبت شده در دفتر املاک و اجرای ماده 22 قانون ثبت پرداخته است  اما چه شده که با بر شمردن مشخصات ثبت دفتر املاک در ماده پیشین (ماده 103) مجددا به امضای مدیر ثبت اشاره کرده است ؟

پاسخ : چنانچه معلوم است در ابتدای بند سه و ادامه آن قانونگذار به شرایط صحت خلاصه اسناد معاملاتی انجام شده در دفاتر اسناد رسمی می پردازد و با ذکر نمونه امضای متعاملین و امضای سردفتر و نماینده ثبت به اهمیت آنها اشاره نموده و نیز جهت رفع هرگونه ابهام از اهمیت امضای مدیر ثبت در ثبت دفتر املاک در آخر بند سه به آن امضا نیز اشاره می نماید .

ماده 162 آ . ق . ث

قانونگذار در ماده مذکور (ماده ای که در فصل هشتم آئین نامه قانون ثبت املاک ـ فصل پایانی ـ  آمده است) به صراحت نمونه (امضاء) کسانی را خواستار است که در ثبت دفتر املاک مسوول می باشند از جمله  مدیران ثبت (اولین مقام صلاحیتدار در امضای ثبت دفتر املاک) و بعد هر یک از نمایندگان و کارمندان که در کار ثبت املاک دخالت دارند .

بند 302 مجموعه بخشنامه های ثبتی

در پایان باید به بند 302 مجموعه بخشنامه های ثبتی که به موضوع این مقال نزدیک است نیز اشاره نمود در این بند می خوانیم : « مدیر ثبت و دارنده اختیار امضای اسناد مالکیت باید در مورد اسنادی که ثبت دفتر املاک شده و به جهت تغییر متصدی مربوطه یا جهت دیگر به امضاء نرسیده اگر اشکالی در بین نباشد با قید تاریخ ، سند مالکیت و دفتر املاک را امضا کند .» اما صراحت و تائید مواد قانونی قبلی هرگونه غبار ابهام و تشکیک را از الزام امضای ثبت املاک می زداید فلذا این بند از نظر نگارنده بی مورد می نماید و شایسته نهادهای قانونی نیست که با افزودن حجم مقررات و تشریفات قانونی مجریان را از اهداف اولیه و مورد نظر قانونگذار دور سازند .

امضای ثبت دفتر املاک رکن رکین و از الزامات ثبت دفاتر املاک می باشد

از مفهوم مخالف ماده 22 ق . ث  چنین برداشت می شود : در صورتیکه ملکی مغایر قانون به ثبت رسید و یا بر خلاف قانون انتقال یافت ذی نفع نسبت به آن می تواند در محاکم عمومی درخواست ابطال سند نماید و برابر نظریه ی کمیسیون مشورتی حقوق تجارت اداره حقوقی مورخ 22/1/50 به موجب این ماده تغییر مندرجات دفتر املاک منوط به صدور حکم نهایی است  در نتیجه امضای ثبت دفتر املاک از ارکان ثبت املاک بوده و هر ثبت دفتری که فاقد امضا باشد فاقد ارزش قانونی بوده و خودداری مدیران ثبت یا قائم مقام قانونی آنان  از امضای ثبت دفاتر تخلف از اجرای قانون می باشد .

آنچه که از فحوای مواد قانونی بدست می آید آن است که ثبت ملک در دفتر املاک باید فوری انجام شود زیرا که فوت وقت مستوجب تشکیک در ثبت مالکیت ها شده و به تبع تعارض مالکیت ها را موجب خواهد شد و عدم امضای ثبت دفاتر عملاَ باعث عدم ثبت مالکیت ها شده که خود نافی اهداف عالیه ی قانونگذار از ثبت املاک می باشد .

بنابراین ملکی که برابر نظامات قانونی به ثبت برسد بی شک محاکم دادگستری را در صدور آرای متقن یاری خواهد نمود و امنیت قضایی را بسط و گسترش خواهد داد بنابراین می طلبد مدیران ثبت در درج نمونه های ثبت املاک سعی بلیغ و جد عمیق داشته باشند .



[1] ـ حقوق ثبت جلداول ثبت املاک ص 130 دکتر جعفری لنگرودی

[2] ـ  قانون ثبت در نظم حقوقی کنونی ص 189 منصور اباذری فومشی

[3]  ـ ترمینولوژی حقوق  ص 715 دکتر جعفری لنگرودی

[4]  ـ حقوق اساسی جمهوری اسلامی ایران ص 317 دکتر سید محمد هاشمی

سه‌شنبه ۱٩ بهمن ۱۳۸٩ساعت ٥:٤۸ ‎ب.ظ توسط وحید خسروی نظرات ()