روش قبول درخواست ثبت ملک بر اساس :

قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب 26/12/1310 )و آیین نامه قانون ثبت املاک (مصوب سال 1317 با اصلاحیه های بعدی) و مجموعه بخش نامه های ثبتی (به موجب بخش نامه 4614/10 مورخ 19/6/1365 مبنی بر لازم الاجرا بودن) و دستورالعمل های ثبتی و دیگر قوانین ساری و جاری در کشور


 

به موجب ماده 9 قانون ثبت اسناد و املاک مقرر گردید که از تاریخ تصویب قانون در نقاطی که اداره ثبت وجود دارد و در سایر نقاط پس از تشکیل اداره ثبت کلیه اموال غیر منقول هر ناحیه به ثبت برسد و لذا عده کثیری از مردم در اجرای ماده 10 و 11 قانون مذکور در وقت مقرر مبادرت به ثبت املاک خود در اقصی نقاط کشور نموده اند.

اما بعد از انقضاء مواعد مقرر کسانی که موفق به ثبت املاک خود در اجرای ماده 11 قانون ثبت نشده اند می توانند برابر ماده 12 قانون مذکور نسبت به ملک خود تقاضای ثبت نمایند که جریان آن به شرح زیر می باشد:

به موجب ماده 1257 ق م مدعی باید طبق دعوی خود دلیل بدهد لذا ابتدا متقاضی بایستی تقاضای خود را همراه با یک برگ استشهاد محلی که به تأیید اهالی محل و همسایگان و مجاورین و معمرین رسیده باشد منضم به فتوکپی شناسنامه خود و سایر مدارک دیگر از قبیل قولنامه عادی یا هر مدرک مرسوم دیگری که در محل عرف است به اداره ثبت محل وقوع ملک تسلیم نماید. (ماده 23 آ ق ث)

 

تذکر : متقاضی ثبت چه کسی است ؟

اینکه متقاضی ثبت چه کسی است را قانون معرفی نکرده و متاسفانه از معایب قانون ثبت عدم تعریف واژگان و اصطلاحات مطرح شده در آن است از جمله همین متقاضی ثبت که بسیار حائض اهمیت می باشد (جدا از اینکه آیین نامه ها و دستورالعملها ی بعدی نیز چنین تعریفی را ارائه ننموده اند) .

با مفهومی که از بیان قانونگذار استنباط می شود می توان گفت متقاضی ثبت شخص حقیقی یا حقوقی است که از دو طریق زیر مدعی مالکیت بوده و درخواست خود را مبنی بر تقاضای ثبت به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه می نماید:

1 ـ تصرف به عنوان مالکیت (این تصرف نشانه هایی دارد که از دید عرف مبین وجود مالک است)

2 ـ  مدارک مستند مالکیت (هر چند کسیکه مدارک مستند مالکیت دارد خود متصرف می باشد اما در برخی از مواقع ممکن است تصرفات قانونی صورت نگیرد از جمله ملکی که از طریق حکم دادگاه به دیگری منتقل گردیده) ـ ذیل ماده 11 و نیز ماده 28 ق ث

مطابق مفهوم ماده 23 آ ق ث دهنده اظهارنامه هم می بایست مدارک راجعه به مالکیت و هم مدارک راجعه به تصرف خود را به اداره ثبت ارایه دهد و اگر دلیل مالکیت منحصر به تصرف باشد دهنده اظهارنامه می بایست ادله و نشانیهای تصرف فعلی خود را کتبا به اداره ثبت تسلیم نماید . و در هر حال درخواست کننده باید نحوه تصرف خود را که او را برای تقاضای ثبت مجاز می دارد معلوم کند .

نکته : تصرف عبارت است از اینکه مالی در اختیار کسی باشد و او بتواند نسبت به آن مال تصمیم بگیرد خواه این تصمیم در حدود قانون باشد خواه نباشد .

در استشهاد محلی یا قولنامه عادی بایستی حدود و مشخصات ملک بطور اجمال قید شود (منطوق بند 265 مجموعه بخشنامه ها) در صورتی که متقاضی آن را به طور عادی از دیگری خریداری نموده مشخصات فروشنده نیز بایستی قید شده باشد.

مسئول اداره ثبت بعد از بررسی مدارک ابرازی در صورتی که آنها را کافی تشخیص داد، دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و وقت بازدید و معاینه محلی را با توجه به دفتر اوقات که در اختیار دارد تعیین و به متقاضی اعلام می دارد. ( بند 269 مجموعه بخشنامه ها اعلام می دارد درخواست ثبت با معاینه محلی قبلی صورت خواهد گرفت)


متصدی دفتر اندیکاتور پس از ثبت تقاضا در دفتر سوابق را جهت تشکیل پرونده و انجام امور مقدماتی مربوط به بایگانی ارسال میدارد.

مسئول بایگانی با مراجعه به دفتر توزیع اظهار نامه (تذکر: دفتر توزیع اظهار نام دفتری است که املاک بخشهای مختلف حوزه ثبتی هر شهرستان به ترتیب پلاک کوبی در آن شماره گذاری گردیده است. ) و سوابق امر عدم سابقه ثبت و مجهول بودن ملک را گواهی و در صورتی که مقداری از سهام ملک مورد تقاضا قبلاً ثبت شده باشد مقدار سهام مجهول باقیمانده را تعیین و مراتب را گواهی نماید.

ماده 19 آ ق ث مقرر داشته هرگاه نسبت به قسمتی از ملکی به نحو مشاع و یا مفروز اظهارنامه پذیرفته شده نسبت به بقیه سهام بر خلاف اظهارنامه اولی اظهارنامه پذیرفته نخواهد شد . . .

سپس در وقت مراجعه متقاضی در روز مقرر متصدی بایگانی را نزد مسئول اداره ارسال و او با توجه به دفتر اوقات نماینده و نقشه برداری را جهت عزیمت به محل وقوع ملک به منظور تحقیقات محلی و احراز تصرف مالکانه متقاضی و تنظیم صورت مجلس و ترسیم نقشه ملک تعیین و نیز وقت مراجعه بعدی متقاضی را جهت اخذ نتیجه به او اعلام می دارد.

بدیهی است چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر باشد و به نماینده و نقشه بردار فوق العاده مأموریت و هزینه سفر تعلق گیرد متقاضی مکلف است فوق العاده یاد شده را به حساب سپرده ثبت واریز نماید که در این صورت پرونده به حسابداری ارسال و پس از محاسبه میزان فوق العاده متعلقه نسبت به ایام مأموریت متصدی حسابداری قبض سپرده را صادر و به متقاضی تسلیم و او پس از تودیع در بانک ملی که حساب سپرده ثبت در آن مفتوح است نسخ مربوط را به ثبت اعاده می نماید تا ضمیمه پرونده شود

آنگاه نماینده و نقشه بردار در معیت متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت می نمایند و پس از استقرار در محل نماینده با توجه به مدارک ابرازی و سوابق امر و وضعیت مجاورین و مشاهدات عینی و پرسش از همسایگان و مطالعین تحقیقات لازم را پیرامون چگونگی مالکیت و نحوه تصرفات مالکانه متقاضی انجام و نقشه بردار نیز نقشه ملک را برداشت می نماید.

 

تبصره  : برابر بند 271 مجموعه بخشنامه ها ثبت اراضی مجاور اراضی ساحلی با دعوت و تایید نماینده وزارت کشاورزی انجام خواهد گرفت

تبصره  : برابر بند 269 مجموعه بخشنامه ها ثبت اراضی مجاور اراضی مورد تصرف ارتش با دقت و رعایت حقوق متصرفی ارتش انجام خواهد گرفت

 ـ ذیل فراز 4 بند 274 مجموعه بخشنامه ها = ثبت اراضی که آثار تصرف در آن مشهود نیست و ظاهرا موات یا مرتع به نظر می رسد ممنوع می باشد .

ماده 23 ق ث به نوعی بیان کننده حقوق ارتفاقی است (بالاخص مجرای آب یا چاه قنات) و به موجب ذیل ماده 28 ق ث چنانکه حقوقی را که دیگر املاک در ملک متقاضی ثبت املاک وقف و حبس و ثلث باقی دارند در هنگام تقاضای ثبت ذکر نشود موجب مسئولیت مستدعیان ثبت چنین املاکی خواهد بود.

 

سپس نماینده با توجه به مجموع تحقیقات بعمل آمده صورت جلسه معاینه محلی و احراز تصرف مالکانه را تنظیم (ماده 23 آ ق ث) و نقشه بردار و متقاضی و شهود و مجاورین در صورتی که ثبت ملک را خالی از اشکال دید اظهار نامه ثبت ملک را نیز تنظیم و پس از امضاء وسیله خود و مالک یا نماینده قانونی او مراتب را طی گزارشی به مسئول اداره ارائه می نماید.

در صورتجلسه که تحت عنوان صورت جلسه معاینه محلی و احراز تصرف مالکانه به موجب ماده 24 آ ق ث تنظیم میشود (به موجب ماده 35 ق م تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است)نماینده بایستی ضمن اشاره به دستور رئیس ثبت مبنی بر عزیمت به محل تاریخ حضور خود و نقشه بردار را در محل و نیز روز معاینه محلی را قید و سپس مشاهدات خود و نحوه مالکیت متقاضی را با معاینه محلی مربوطه به نحوی که ((وفق بند 272 مجموعه بخشنامه ها باشد یعنی)) ارتباط متقاضی را با کسی که ملک در دفتر توزیع اظهار نامه به نام او معرفی شده مشخص نماید.

 

ـ ذیل بند 272 مجموعه بخشنامه ها = ثبت اراضی که در دفتر توزیع اظهارنامه به نام دولت یا شهرداری یا وقف معرفی شده قبل از موافقت ایشان ممنوع می باشد

 

همچنین حدود و مشخصات و طول ابعاد و مساحت ملک را که وسیله نقشه بردار تعیین می شود در صورت جلسه قید نموده و نظر نهایی خود را در خصوص بلا اشکال بودن ثبت ملک بطور صریح مرقوم دارد.
همچنین در هنگام تعیین شماره برای ملک مورد تقاضا در صورتی که مجاورین آن فاقد شماره باشند برای آنها نیز بایستی شماره تعیین و در تعریف حدود و مشخصات ملک مورد تقاضا شماره های مجاورین نیز بایستی مشخص شده باشد. (فراز یک بند 274 مجموعه بخشنامه ها)

برابر ماده 9 آ ق ث چنانچه پس از شماره گذاری معلوم شود که ملکی از قلم افتاده (عموما در هنگام تقاضای ثبت مشخص می شود) آخرین شماره آن بخش برای آن اختصاص داده می شود و اگر ملکی پس از شماره گذاری مفروزا به قطعاتی تقسیم شد برای هر یک از قطعات شماره فرعی از همان شماره اصلی منظور خواهد شد .

در اظهار نامه ثبت ملک ( هر اظهارنامه مختص یک پلاک است ـ ماده 28 آ ق ث) که نماینده آنرا همراه با صورت جلسه معاینه محل و احراز تصرف مالکانه تنظیم می نمایند بایستی مشخصات کامل مالک یا مالکین بر اساس مندرجات شناسنامه آنها قید شود و از استناد به مشخصات مندرج در سایر اوراق و مدارک متقاضی از قبیل گواهینامه رانندگی و امثالهم جداً اجتناب شود. و نیز به موجب بند 265 مجموعه بخشنامه ها از ذکر حدود معطوف به استشهادیه خودداری گردد.

درج حق صاحب وثیقه اگر دارد وفق ماده 116 قانون ثبت الزامی است .

همچنین سایر ستونهای اظهار نامه بایستی بطور دقیق و با خط خوانا تکمیل ( برابر مواد 20 و 21 و 22 و 24 و 48 آ ق ث اظهارنامه تنظیم می گردد)و وفق بند 262 مجموعه بخشنامه ها تعیین محل وقوع و مشخصات آن از حیث نام قریه و بخش و خیابان و کوچه با کمال وضوح قید شود و پس از امضاء نماینده و متقاضی همراه با صورت جلسه احراز تصرف طی گزارشی به رئیس ثبت ارائه گردد.

تبصره : به موجب فراز دو بند 274 مجموعه بخشنامه ها در موقع قبول تقاضای ثبت اراضی مخصوصا از دو هزار مترمربع به بالا نقشه مورد تقاضا به وسیله متقاضی تهیه و پیوست اظهارنامه گردد


لازم به ذکر است که کل قیمت ملک مورد تقاضا بر اساس قیمت منطقه ای توسط نقشه بردار تعیین و در ستون مربوط در اظهار نامه قید می شود.

رئیس ثبت پس از ملاحظه گزارش نماینده و نقشه بردار و بررسی صورت جلسه معاینه محلی و احراز تصرف مالکانه و تطبیق مندرجات آن با مدارک ابرازی متقاضی در صورتی که تحقیقات انجام شده و صورت جلسه تنظیمی را کافی تشخیص دهد پس از کنترل مندرجات اظهار نامه با صورت جلسه معاینه محلی آن را امضاء و سپس مندرجات اظهار نامه وفق بند 277 مجموعه بخشنامه ها با حدود و مشخصات ملک در دفتر ثبت اظهار نامه ثبت و شماره ردیف دفتر را روی اظهار نامه قید (به موجب بند 276 مجموعه بخشنامه ها دفتر مذکور به وسیله رئیس ثبت تکمیل گردد) و سوابق را جهت اظهار نامه در دفتر اندیکاتور و اخذ حقوق دولتی متعلقه و پرداخت فوق العاده نماینده و نقشه بردار به ترتیب به دفتر و حسابداری ارجاع می نماید.

پس از ثبت اظهارنامه در دفتر اندیکاتور پرونده جهت محاسبه حق الثبت و مقدماتی متعلقه به حسابداری ارسال می شود ( ماده 18 آ ق ث ملاک اخذ حق الثبت املاک را معین کرده است) و در آنجا متصدی حسابداری پس از محاسبه حقوق دولتی متعلقه بر مبنای بهای کل ملک به نرخ منطقه ای قبض لازم را صادر و جهت واریز به حساب مربوطه نزد بانک ملی به متقاضی تسلیم و نیز فوق العاده نماینده و نقشه بردار را حسب دستور مسئول اداره پرداخت می نماید.

متقاضی پس از واریز حقوق دولتی متعلقه در بانک نسخ لازم را به ثبت اعاده تا ضمیمه پرونده گردد.

متصدی حسابداری پس از ضمیمه نمودن قبض پرداخت حقوق دولتی به پرونده شماره قبض و میزان حق الثبت و مقدماتی را به تفکیکی در اظهار نامه قید و پرونده را جهت اقدامات بعدی به بایگانی ارسال می دارد.

 

متصدی بایگانی مراتب ثبت ملک را در مقابل شماره ملک مورد ثبت در دفتر توزیع اظهارنامه قید و پس از ثبت در دفتر آمار پرونده را در ردیف سایر پرونده هایی که بایستی آگهی نوبتی نسبت به آنها تهیه و منتشر شود قرار داده و وقت مراجعه بعدی متقاضی را که معمولا پایان انقضاء زمان واخواهی آگهی نوبتی ملک است به متقاضی اعلام می دارد.

برای سرنوشت اظهارنامه های ناقص یا مبهم می بایست به آرای 391 ـ 247 ـ 349 ـ 412 شورای عالی ثبت مراجعه نمود علی ای حال تکلیف مشخصی در این باره نیست .

 در انجام هر یک از مراحل قبول ثبت چنانچه قانوناً نیاز به استعلام از مراجع ذیصلاح ملاحظه شد بایستی انجام شود، بدیهی است که استعلام های بی مورد و بدون مجوز که موجب ایجاد وقفه در انجام کار متقاضی شود خلاف مقررات بوده و بایستی از آن اجتناب شود. (وفق بند 270 مجموعه بخشنامه ها و بند 261 مجموعه بخشنامه ها و ماده 17 قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعین مستاجر)

از آنجایکه به موجب ماده 1287 ق م اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک . . . بر طبق مقررات تنظیم شده باشند رسمی است لذا تمامی اوراق و اسنادی که به موجب تقاضای ثبت املاک به شکل فوق الذکر تنظیم می گردند مشمول مواد 46 الی 74 ق ث بوده و لازم الاجراست .

 

مواد قانونی متفرقه مربوط به ثبت ملک:

ثبت اراضی که قبلاجزء شارع عام یا میدان های عمومی بوده و نیز ماده 27 آ ق ث = ماده 138 ق ث

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

ثبت کاروانسراها = ماده 11 آ ق ث

ثبت قنوات =  ماده12 آ ق ث

اظهارنامه اتباع بیگانه= ماده 26 و ماده 43 آ ق ث

ثبت موقوفات = مواد 32 الی 39 آ ق ث

ممنوعیت ثبت املاکی که مالک خاص ندارد از طرف اشخاص (منظور اشخاص حقیقی می باشد) = ماده 41 آ ق ث

ثبت ملک به عنوان حقابه و  بند 316 مجموعه بخشنامه ها = ماده 42 آ ق ث

ثبت پاکنه قنات  = ماده 44 آ ق ث

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

ممنوعیت ثبت قبرستانهای عمومی و بسترمسیلها از طرف اشخاص (منظور اشخاص حقیقی می باشد) = صدر بند 264 مجموعه بخشنامه ها

ممنوعیت ثبت املاک مشمول قانون ملی شدن جنگلها از طرف اشخاص (منظور اشخاص حقیقی می باشد) را متذکر شده و تشخیص منابع ملی و مستثنیات ماده 2 قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع با رعایت تعاریف مذکور در قانون حفاظت و بهربرداری از جنگل ها و مراتع با وزارت جهادسازندگی است . =  بند 347 مجموعه بخشنامه ها

نحوه ثبت ملک محکوم علیه بر اساس حکم دادگاه = بند 266 مجموعه بخشنامه ها

ممنوعیت ثبت اماکن باستانی = بند 268 مجموعه بخشنامه ها

ممنوعیت ثبت اراضی ساحلی = بند 271 مجموعه بخشنامه ها و مواد یک و 13 قانون اراضی مستحدث ساحلی مصوب 29 /4/1354

چگونگی ثبت ملک متوفای بلا وارث = بند 273 مجموعه بخشنامه ها و ماده 299 قانون امور حسبی و آیین نامه مرتبط

ابطال اسناد مالکیت املاک موضوع حکم نهایی دادگاه املاک واگذاری حین قبول تقاضای ثبت = بند 278 مجموعه بخشنامه ها

تعقیب جریان ثبتی ـ موضوع دادنامه دادگاه املاک واگذاری = بند 279 مجموعه بخشنامه ها

تقاضای ثبت موضوع دادنامه دادگاه املاک واگذاری = بند 280 مجموعه بخشنامه ها

در موقع قبول تقاضای ثبت املاک مجهول المالک که جریان ثبتی آنها با ذکر حقابه خاتمه یافته از ذکر حق مزبور خودداری نموده و به جای آن عبارت با حق استفاده از مقررات قانون آب را بر طبق نحوه ملی شدن آن قید نمایند . و ماده 42 آ ق ث=  بند 316 مجموعه بخشنامه ها

چهارشنبه ٦ مهر ۱۳٩٠ساعت ۸:٢۸ ‎ب.ظ توسط وحید خسروی نظرات ()