مقدمه

گاه هست که در اثر تغییرات شهری (از جمله احداث خیابانهای جدید ، میادین و به طور کل معابر عمومی) و یا تغییراتی را که خود مالک در نماء و نوع ملک بوجود می آورد (از جمله تغییر نوع ملک از زمین به خانه ، از خانه به کارگاه ، از کارگاه به مغازه و غیره) طبیعت املاک یعنی آن چرا که در هنگام تقاضای ثبت از مستدعی ثبت پذیرفته شده تغییر کرده ، که در اصطلاح به آن تغییر یا اصلاح طبیعت املاک می گویند .

 بدون شک تغییر وضعیت عرصه ملک (موضوع صدر ماده 45 آیین نامه قانون ثبت املاک) با تغییر وضعیت اعیانی و عرصه ملک (موضوع ماده 138 قانون ثبت اسناد و املاک و ماده 27 آیین نامه قانون ثبت املاک و ماده 117 آیین نامه قانون ثبت و بند 330 مجموعه بخشنامه های ثبتی) متفاوت می باشد . زیرا منشاء تغییر نوع اول بی شک تغییرات شهری است که فاعل آن شهرداری می باشد در حالیکه منشاء تغییر وضعیت  نوع دوم تغییرات وضعی ملک می باشد که فاعل آن مالک آن است .


 

 

 

تغییر عرصه

 

برابر قوانین ثبتی تغییر عرصه املاک دو گونه است:

1 ـ اجرای ماده 138 قانون ثبت اسناد و املاک و ماده 27 آیین نامه قانون ثبت املاک

در مواد فوق الاشعار به ترتیب چنین آمده است : «اگر اراضی که قبلاً جزء شارع عام یا میدانهای عمومی بوده و بدین جهت قابل ثبت نبوده است از شارع یا میدان عمومی بودن خارج و‌جزء املاک خصوصی شهر گردد و یا از طرف بلدیه به دیگری انتقال یابد بلدیه یا مالک جدید می‌تواند نسبت به آن اراضی تقاضای ثبت نماید.» ، « اراضی که قبلا جزء شوارع عام یا میدانهای عمومی بوده و همچنین انبار متروکه که بعدا تبدیل به ملک می شود از طرف مالک یا شهرداری یا مرجع ذیربظ درخواست ثبت نسبت به آنها پذیرفته خواهد شد »

2 ـ اجرای صدر ماده 45 آیین نامه قانون ثبت املاک

« املاکی را که پس از پلاک کوبی و توزیع اظهارنامه و قبل از درخواست ثبت و آگهی به وسیله اصلاحات خراب می شود باید مالک یا شهرداری مراتب را به اداره ثبت اطلاع دهد و همچنین اگر خود اداره ثبت اطلاع حاصل کرد بایستی پس از رسیدگی و معاینه محل مراتب را در دفتر توزیع اظهارنامه و پرونده مربوطه و اگر ملکی ثبت شده است در ستون ملاحظات دفتر املاک هم قید کرده و هرگاه قسمتی از ملک باقی بماند یا به شهرداری منتقل شود به همان شماره اصلی ملک که برای تمام ملک تعیین شده آگهی خواهد شد و چنانچه قبلا آگهی و تحدید شده حدود بقیه تعیین و در صورتی که در دفتر املاک ثبت شده با توضیح مراتب در ملاحظات دفتر املاک با حدود واقعی در زیر ثبت اولیه با بایگانی کردن سند مالکیت اولی سند مالکیت جدید صادر خواهد شد . . . »

 

شرح ماده 138 ق . ث و ماده 27 آیین نامه

  در اثر ایجاد و احداث معابر و خیابانها و میدان های جدید ممکن است اراضی که قبلا جزء معابر و املاک عمومی بوده از شارع یا میدان عمومی بودن خارج و‌جزء املاک خصوصی شهر گردد که در آن صورت برابر قانون مالک اولیه که شهرداری می باشد یا هرکسی که ملک به او واگذار شده است می تواند تقاضای ثبت ملک را بدهد

بی شک یک شرط که در تمامی اقسام تغییرات موجود می باشد در این قسم وجود ندارد و آن : «وضعیتی است که در هنگام تقاضای ثبت از مستدعی ثبت پذیرفته شده تغییر کرده باشد»

در واقع ملک مورد نظر داخل در اموال عمومی بوده که قابلیت ثبت آن میسر نبوده لاکن در اثر تغییرات شهری جزء املاک خصوصی شهر گردیده است . فلذا با تغییر به عمل آمده ملک مورد نظر به مانند تمامی املاک خصوصی که قابلیت ثبت را دارا می باشند ، تقاضای ثبتشان پذیرفته می شود با این توضیح که قبلا جز اموال عمومی بوده و بالتبع تحت فاقد شماره درخواست ثبت آنها قبول وشماره آخر بخش برای آن لحاظ می شود .

ماده 27 آئین نامه قانون ثبت املاک تکرار همان ماده 138 قانون ثبت اسناد و املاک می باشد با قید این توضیح که در ماده 27 عنوان «و همچنین انبار متروکه» اضافه گردیده است یعنی قانونگذار خواسته است قید خیابان و میدان در ماده 138 را بردارد و اجرای مواد مذکور را به تمامی اموال عمومی تامیم نماید. نتیجتا هر آنچه که پیشتر داخل در اموال عمومی بوده و سپس جزو اموال خصوصی می شود به موجب مواد فوق الاشعار تقاضای ثبت شان پذیرفته می شود .

 

شرح ماده 45 آیین نامه

با تصویب طرح های هادی و جامع شهر ها و نیز در اثر توسعه و تعریض و ایجاد و احداث معابر و خیابانهای جدید بسیاری از املاک در مسیر معابر و خیابانهای جدیدالاحداث واقع و گاهی کل ملک و یا در بعضی از موارد قسمتی از آن در مسیر معابر مذکور واقع می گردند که در این هنگام ادارات ثبت حسب اطلاع خودشان یا اعلام شهرداری و یا مراجعه مالک موظف به اجرای ماده 45 آئین نامه قانون ثبت می باشد:

اجرای ماده 45 عمومیات و خصوصیاتی دارد لذا چنانچه اجرای ماده 45 در اقسام مختلف قرار گیرد الزماتی مشترک در تمامی آنها مشاهده می شود که به شرح ذیل می باشد :

 پس از وصول در خواست کتبی مالک ضمن دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور و تعیین وقت مراجعه بعدی و اعلام آن به متقاضی وسیله مسئول اداره موضوع برای اقدام به یکی از نمایندگان و نقشه برداران ارجاع می گردد.

تقاضا در دفتر اندیکاتور ثبت می شود و جهت ضمیمه نمودن به پرونده به بایگانی ارسال می گردد در بایگانی پرونده از ردیف مربوطه استخراج و همراه با تقاضا نزد نماینده و نقشه بردار تعیین شده ارسال می شود. نماینده پرونده را بررسی و در صورتیکه ملک داخل در محدوده شهر باشد نامه ای به شهرداری می نویسد که در آن ضمن توضیح موضوع نماینده ای جهت عزیمت به محل و حضور در روز مقرر از شهرداری در خواست می نماید و در نامه خاطر نشان می سازد که عدم مراجعه و حضور نماینده شهرداری مانع از انجام کار ثبت نخواهد بود.
بدیهی است در مورد املاکی که خارج از محدوده شهر هستند درخواست نماینده مراجع ذیربط از قبیل منابع طبیعی یا هیئت واگذاری زمین حسب مورد به شرح فوق انجام می شودو نیز چنانچه ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر باشد متقاضی موظف به تودیع فوق العاده ماموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار به میزان مدتی که از طرف مسئول اداره تعیین می شود می باشد که می بایستی پرونده جهت محاسبه فوق العاده و هزینه سفر متعلقه به حسابداری ارسال شود و در آنجا متصدی حسابداری فوق العاده متعلقه را محاسبه و فیش مخصوص را تنظیم و به متقاضی تسلیم می دارد تا ضمیمه پرونده شود.

سپس نماینده و نقشه بردار در روز مقرر به اتفاق نماینده مراجع ذیربط در صورت مراجعه به همراه متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت می نمایند.
پس از حضور در محل ملک وسیله مالک معرفی و نماینده حدود را با پرونده ثبتی تطیبق و نقشه بردار کروکی وضع موجود را برداشت و تاریخ مراجعه بعدی را به متقاضی اعلام میدارد.
سپس در صورتیکه قسمتی از ملک در مسیر واقع و از بین رفته باشد حدود باقیمانده بوسیله نقشه بردار ترسیم و صورت جلسه اصلاحی که نماینگر حدود جدید است وسیله نماینده تنظیم می گردد.
این صورت جلسه که نماینده آن را با عنوان صورت جلسه اصلاحی موضوع ماده 45 آئین نامه قانون ثبت تنظیم می نمایدمی بایستی دارای مشخصات زیر باشد:
- چگونگی از بین رفتن مقداری از ملک با ذکر علت بطور مشروح و مستدل در آن قید شود.
- حدود اولیه ملک در آن مرقوم و سپس حدود جدید با توضیح لازم و چگونگی تغییر حاصله در وضعیت ملک در آن نوشته می شود . وتحت عنوان باقیمانده از همان پلاک شماره گذاری می شود .
- صورت جلسه به امضاء نماینده و نقشه بردار و نیز نمایندگان مراجع ذیربط در صورت حضور در جلسه برسد و نیز متقاضی آن را امضاء نماید.
بعد از تنظیم صورت جلسه بشرح فوق چنانچه ملک دارای سند مالکیت باشد پیش نویس سند جدید را نیز نماینده با حدود اصلاحی تهیه و مراتب را همراه با صورت جلسه و نقشه ضمن گزارشی باستحضار مسئول اداره می رساند.
مسئول اداره پس از بررسی سوابق پرونده ثبتی و ملاحظه نقشه ترسیمی و تطبیق آن با حدود مندرج در صورت جلسه اصلاحی در صورتیکه اشکالی متصور نباشد دستور ثبت گزارش را در دفتر اندیکاتور می دهد پیش نویس سند مالکیت را امضاء می نماید و نیز دستور پرداخت فوق العاده نماینده و نقشه بردار بوسیله حسابداری ، پرونده را جهت انجام اقدامات بعدی به دفتر املاک ارجاع می نماید .
آنگاه گزارش نماینده ثبت دفتر اندیکاتور می شود و پس از پرداخت فوق العاده نماینده ونقشه بردار بوسیله حسابداری ، پرونده برای اقدام بعدی به دفتر املاک ارسال می شود.
متصدی دفتر املاک مراتب اصلاح حدود را در ملاحظات دفتر املاک قید و حدود اصلاحی جدید را ذیل همان ثبت و صفحه اولیه ثبت می نماید و پس از گواهی دفتر بازداشتی و ابطال سند مالکیت اولیه مالکیت جدید را تحریر می نماید سپس دفتر املاک پرونده را برای امضاء نزد مسئول مربوطه ارسال می دارد. مسئول مربوطه پس از کنترل سند مالکیت جدید و ثبت دفتر املاک آن را امضاء می نماید و پرونده تا مراجعه متقاضی به بایگانی ارسال می شود.

پس از مراجعه متقاضی پرونده به حسابداری فرستاده می شود تا بهاء سند مالکیت از او اخذ گردد و پس از پرداخت بهاء سند مالکیت وسیله متقاضی و ضمیمه نمودن فیش پرداخت به سابقه پرونده جهت تسلیم سند به متقاضی مجدداً به بایگانی اعاده می شود.

 در بایگانی سند مالکیت در دفتر تسلیم سند ثبت می شود و پس از احراز هویت مالک که معمولاً با ملاحظه شناسنامه صورت می گیرد در قبال اخذ رسید در بایگانی سند مالکیت در دفتر تسلیم سند ثبت می شود و پس از احراز هویت مالک در قبال اخذ رسید در بایگانی سند مالکیت در دفتر تسلیم سند و ستون ملاحظات پیش نویس سند مالکیت ثبت می شود و سند به او تسلیم می گردد و در خاتمه پرونده در ردیف مربوطه در بایگانی ضبط میشود.

اجرای ماده 45 دو شکل دارد که به شرح ذیل می باشد :

 

الف- اگرکل ملک از بین برود خود به سه شکل بررسی می شود :

 

الف / 1 ـ اگرکل ملک قبل از در خواست ثبت از بین برود ، در این حالت پس از رسیدگی موضوع و معاینه محل توسط نماینده و نقشه بردار و احراز واقعیت مراتب از بین رفتن ملک در دفتر توزیع اظهار نامه قید شود.

الف /2 ـ اگرکل ملک پس از انتشار آگهی های نوبتی و تحدیدی وانجام عملیات تحدید حدود از بین برود ، ولی سند مالکیت نسبت به آن صادر نشده باشد . در این صورت ملک ثبت و پس از معاینه محل و تنظیم صورت مجلس مراتب از بین رفتن ملک در اظهار نامه و صورت جلسه تحدیدی قید و به امضاء نماینده و نقشه بردار و مسئول اداره می رسد.

الف / 3 ـ اگرکل ملکی که ثبت دفتر املاک شده از بین برود . در این حالت پس از انجام معاینه محل و تنظیم صورت جلسه لازم مراتب از بین رفتن ملک در ستون ملاحظات دفتر املاک نیز قید و سند مالکیت هم در صورت ارائه اخذ و باطل و ضمیمه پرونده می شود.

ب- اگرقسمتی از ملک از بین برود خود به سه شکل بررسی می شود :

ب / 1 ـ اگرقسمتی از ملک قبل از در خواست ثبت از بین برود ، در این حالت پس از رسیدگی موضوع و معاینه محل توسط نماینده و نقشه بردار و احراز واقعیت مراتب از بین رفتن ملک در دفتر توزیع اظهار نامه قید و به همان شماره اصلی ملک که برای تمام ملک تعیین شده آگهی خواهد شد .

ب /2 ـ اگرقسمتی از ملک پس از انتشار آگهی های نوبتی و تحدیدی وانجام عملیات تحدید حدود از بین برود ، ولی سند مالکیت نسبت به آن صادر نشده باشد . در این صورت ملک ثبت و پس از معاینه محل و تنظیم صورت مجلس مراتب از بین رفتن ملک در اظهار نامه و صورت جلسه تحدیدی قید و حدود بقیه تعیین و به امضاء نماینده و نقشه بردار و مسئول اداره می رسد.

شایان ذکر است چنانچه ملکی که در اثر اصلاحات از بین رفته تحدید حدود شده و زمان واخواهی آن هم بلامعارض سپری گشته ولی سند مالکیت نسبت به آن صادر نشده باشد مراتب صورت جلسه اصلاحی در برگ تحدید حدود قید و به امضاء نماینده و نقشه بردار و متقاضی می رسد.

 ب / 3 ـ اگر قسمتی از ملکی که ثبت دفتر املاک شده از بین برود . در این حالت پس از انجام معاینه محل و تنظیم صورت جلسه لازم با توضیح مراتب در ملاحظات دفتر املاک با حدود واقعی در زیر ثبت اولیه با بایگانی کردن سند مالکیت اولی سند مالکیت جدید صادر خواهد شد .

 

تغییر اعیان

برابر قوانین ثبتی تغییر اعیان املاک بدین گونه است:

اجرای ماده 117 آیین نامه قانون ثبت و بندهای 307 و 330 مجموعه بخشنامه های ثبتی

در مواد فوق الاشعار به ترتیب چنین آمده است : «تغییر در وضعیات املاک ثبت شده مستلزم تغییر سند مالکیت نیست مگر در مورد انتقال تمام یا قسمتی از آن که در این مورد سند تازه به نام منتقل الیه با ذکر مشخصات معامله صادر خواهد گردید» و

 «در ماده 117 آیین نامه تصریح شده : (تغییر در وضعیت املاک ثبت شده مستلزم تغییر سند مالکیت نیست مگر . . .)در صورتیکه سند مالکیت به عنوان دکان و غیر آن صادر شده باشد و دارنده سند تغییری در نوع ساختمان داده و یا سند مالکیت به عنوان زمین صادر شده و بعد از طرف مالک در آن احداث بنا شده و تقاضای قید بنا یا تغییر بنا بشود مانعی ندارد که با معاینه محل و تنظیم صورت مجلس و با احراز موضوع مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک و سند مالکیت توضیح دهند . بدیهی است این توضیح منافات با ماده 117 مذکور ندارد در این باره تکالیفی هم بعهده دفاتر اسناد رسمی از نظر هدایت مدعیان تعیین وضعیت در زمین مورد معامله محول گردیده که به نوبه خود لازم الاجرا است» و

«چون ماده 117 آیین نامه قانون ثبت مشعر بر این است که تغییر وضعیت املاک ثبت شده مستلزم تغییر سند مالکیت نیست بنابراین موافقت با درخواست تغییر سند مالکیت و دادن سند جداگانه مقدور نیست ولی هرگاه مالک بخواهد برای اجاره دادن ساختمانهای احداث شده در زمین ثبت شده در سند مالکیت زمین منعکس گردد می تواند با اعزام نماینده و معاینه محل و تنظیم صورت مجلس و در صورت لزوم اخذ جواز ساختمان و پایان کار ساختمانهائی را که مالک در داخل محدوده زمین ثبت شده ایجاد نموده با تعیین شماره فرعی از شماره اصلی زمین مراتب را در ملاحظات ثبت زمین در دفتر املاک و در سند مالکیت قید نمود ، بدیهی است در اجرای این دستور باید از لحاظ تطبیق محل با مورد ثبت و اینکه ساختمانمهای احداثی کلا داخل در محدوده سند مالکیت است کمال دقت و مراقبت به عمل آید که طبق مدلول آن اقدام نمائید .

در مواردی که مالک بخواهد قسمتی از ملک خود را در مورد معامله شرطی یا رهنی و نظایر آن قرار دهد بایستی پس از انجام عملیات تفکیکی با حدود تفکیکی مبادرت به تنظیم سند گردد ».

 

شرح ماده 117 آیین نامه قانون ثبت و بندهای 307 و 330 مجموعه بخشنامه های ثبتی

گذر زمان سبب تغییر در املاک شده و مالک ممکن است بر اساس نوع استفاده ملک خود را از زمین بایر به زمین مزروعی و یا از زمین مزروعی به باغ ویا از باغ به خانه و غیره تبدیل نماید . و مالک  جهت رفع حوائج خود خواهان درج تغییر وضعیت ملک در اوراق مالکیت باشد .

لذا در این خصوص بی شک عملیات ثبتی خاتمه یافته و ملک مورد تقاضا دارای سند مالکیت می باشد زیرا در غیر این صورت ادامه عملیات ثبتی تا رسیدن به مرحله تنظیم سند مهمتر از تغییر وضعیت ملک می باشد و چه بسا در ادامه عملیات ثبتی وضعیت ملک نیز اصلاح شود .به همین دلیل در بخشی از ماده 117 آیین نامه آمده «تغییر در وضعیات املاک ثبت شده مستلزم تغییر سند مالکیت نیست . . . »ضمن اینکه همین عبارت بیان می دارد تغییر در وضعیت ملک تغییر در سند مالکیت نمی آورد الا به یک شرط « مگر در مورد انتقال تمام یا قسمتی از آن که در این مورد سند تازه به نام منتقل الیه با ذکر مشخصات معامله صادر خواهد گردید» .

در این حالت برابر مقررات با اعزام نماینده و معاینه محل و تنظیم صورت مجلس می توان نسبت به تغییر وضعیت ملک اقدام نمود .

توضیحا مفاد بند 307 امری استثنایی است که برای انجام آن می بایست برابر موضوع همان بند رفتار کرد لذا اینکه در برخی از واحدهای ثبتی جهت اجرای بند 330 از متقاضی گواهی پایان کار مطالبه می شود باید اشعار داشت این گواهی مربوط به بند 307 می باشد

 

تغییر یا اصلاح ملک

 

1 ـ تغییر وضعیت عرصه (یا تغییر طبیعت ملک)

1 ـ 1 ـ  اجرای ماده 138 قانون ثبت و ماده 27 آیین نامه قانون ثبت املاک

1 ـ 2 ـ اجرای ماده 45 آئین نامه قانون ثبت املاک

1 ـ 2 ـ 1 ـ کل ملک از بین رفته

1 ـ 2 ـ 2 ـ قسمتی از ملک از بین رفته                                                          

 

2 ـ  تغییر وضعیت اعیان (ماده 117 آیین نامه قانون ثبت املاک)        

.

چهارشنبه ٥ بهمن ۱۳٩٠ساعت ٩:۳۸ ‎ب.ظ توسط وحید خسروی نظرات ()