دولتها در تمالک اموال غیر منقول رعایت احتیاط بیشتری را نسبت به بیگانگان لازم دانسته اند زیرا که اعطای بدون قید و شرط و حد این حق ممکن است متضمن خساراتی برای کشور باشد و منجر به مداخله یک دولت خارجی در کشوریکه این حق را به اتباع خارجه داده است بشود.

ماده 8 قانون مدنی ایران میگوید : (( اموال غیر منقول که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا میکننداز هر جهت تابع قوانین ایران است.)) ماده مزبور که ترجمه کاملی از بند 2 ماده سوم قانون مدنی فرانسه است شامل دو قسمت اساسی است . اول این که مبنای حق تملک اموال غیر منقول برای بیگانگان قرار داد و عهدنامه است. ثانیاً اینکه این اموال از هر جهت تابع قوانین ایران است و ما این دو قسمت را در دو بحث مورد مطالعه قرار میدهیم.


 

بحث اول :

مبنای حق تملک اموال غیر منقول برای بیگانگان معاهدات است .

قانون مدنی ایران در مورد اعطای حق تملک اموال غیر منقول به بیگانگان سیستم دوم را پذیرفته است. فلسفه اتخاذ این نظر و محدود نمودن مالکیت بیگانگان نسبت به اموال غیر منقول این است که قبل از الغاء کاپیتولاسیون و به لحاظ ضعف حکومت مرکزی اتباع بیگانه موفق به تملک و تحصیل اموال غیر منقوله و املاک مزروعی فراوان شده بودند و این مسئله بیشتر سبب تضعیف حکومت مرکزی میگردید. تا اینکه بعد از الغاء کاپیتولاسیون در ایران قانونی را جع به اموال غیر منقول اتباع خارجی در شانزدهم خرداد 1310 طی دوازده ماده و یک تبصره از تصویب مجلس گذشت و به موجب آن اتباع خارجه مکلف به فروش املاک مزروعی خود شدند و بر طبق ماده 8 قانون مدنی حق تملک اتباع خارجه موکول به وجود عهدنامه و قراردادگردید و بنابراین طبق ماده مزبور اتباع خارجه جز از طریق تجویز عهدنامه به اتباع آنها اجازه تملک اموال غیر منقوله در ایران ندارند. اما کشورهائی که به موجب قرارداد و عهدنامه به اتباع آنها اجازه تملک اموال غیر منقوله در ایران داده شده به شرح زیر می باشد :

ماده چهارم عهدنامه مودت و قرارداد تجارت بین ایران و لهستان مصوب هشتم خرداد 307 با این عبارت: (( … راجع به اموال غیر منقوله اتباع هر یک از طرفین معظمین متعاهدین حق دارند با اطاعت از قوانین و نظامات مملکتی خانه هائی که برای سکونت خود و همچنین محلها و مغازه هائی که برای تجارت و صنعت خود لازم دارند اجاره نموده یا به مالکیت مطلق استهلاک نمایند.)) (( … با رعایت مقررات و قوانین و نظامات را جع به تحصیل اموال غیر منقوله شرط میشود که چنانچه یکی از طرفین معظمین متعاهدین با اتباع سایر دول اجازه تحصیل یا اجاره املاک زراعتی در خاک طرف متعاهد دیگر به موجب مقررات قانونی بدهد اجازه مزبور بخودی خود به اتباع طرف متعاهد مزبور نیز تعلق خواهد گرفت.))

ماده 2 قرارداد موقتی منعقده بین دولتین ایران و فرانسه مصوب 16 دیماه 1307 چنین مقرر شده : راجع به اموال غیر منقوله و حقوق مربوطه به آن موافقت حاصل است که اتباع فرانسه در خاک ایران مجاز نیستند غیر ازآنچه برای سکونت و کسب و صنعت آنها لازم است تحصیل یا اشغال یا تصرف نمایند

قسمت اخیر ماده دوم قرارداد موقتی منعقده بین دولتین ایران و بلژیک چنین مقرر میدارد : ((راجع به اموال غیر منقوله و حقوق مربوطه به آن موافقت حاصل است که اتباع بلژیک ولوکزامبورک در خاک ایران فقط مجاز هستند اموال غیر منقول که برای سکونت و تجارت و صنعت آنها لازم باشد تحصیل یا اشغال و یا تصرف نمایند.))

ماده ششم قرارداد اقامت و قرارداد تجارتی و گمرکی و بحر پیمایی منعقده بین ایران و آلمان مصوب 27 فروردین 1308 مقرر میدارد : (( راجع به حقوق و اموال غیر منقوله به اتباع هر یک ازطرف متعاهدین درخاک طرف متعاهد دیگر در هر حال معامله اتباع دولت کامله الوداد میشود و با انعقاد قرارداد مخصوصی موافقت حاصل است که اتباع آلمان در خاک ایران مجاز نیستنداموال غیر منقوله غیر از آنچه برای سکونت و شغل و یا صنعت آنها لازم است تحصیل یا تصرف یا تملک نمایند.))

ماده 5 عهد نامه مودت و اقامت منعقده بین دولتین ایران و مصر مصوب 5 خرداد 1308مقرر میدارد: (( … اتباع هر یک از دولتین حق خواهد داشت با رعایت قوانین و نظامات مملکت متوقف فیها بهمان شرایطی که برای دولت کامله الوداد معمول است اموال منقول یا غیر منقول خریداری و تملک و تصرف نمایند ….))

ماده 2 عهد نامه اقامت و تجارت و بحر پیمائی منعقده بین ایران و سوئد مصوب ششم تیر ماه 1308 به این شرح است : (( … اتباع هر یک از دولتین متعاهدین حق دارند در خاک طرف دیگر به همان شرایطی که برای اتباع دول کامله الوداد مقرراست اموال منقول و غیر منقول تحصیل و تصرف نموده و به وسیله فروش و هدیه یا نقل و انتقال یا از طریق ازدواج و ارثیه و ما ترک و یا به وسائل دیگری در آنها تصرف مالکانه بنمایند، به علاوه مشارالیهم آزادند اموالی که به طریق مذکوره در مقدمه این ماده بدست آورده اند از مملکت خارج نمایند … ))

ماده 7 قرارداد اقامت بین دولتین ایران و بلژیک مصوب 6 تیرماه 1309 با این شرح است : (( اتباع هر یک از طرفین متعاهدین حق خواهد داشت با متابعت از قوانین و نظامات جاریه در خاک طرف متعاهد دیگر هر قسم حقوق و اموال منقول یا غیر منقول که تحصیل و فروش و انتقال و یا تصرف آن برای اتباع مملکت ثالثی به موجب قوانین و نظامات مملکت متوقف فیها مجاز یا در آتیه مجاز خواهد بود تحصیل و تصرف نموده و یا به معرض فروش و انتقال در آورند.))

و در آخر ماده 6 قرارداد اقامت بین دولت شاهنشاهی ایران و جمهوری چکوسلواکی پیش بینی میکند. (( … راجع به اموال و حقوق غیر منقول با اتباع هر یک از طرفین متعاهدین در خاک طرف متعاهد دیگر در هر حال معامله اتباع دولت کامله الوداد مجری خواهد شد.))

بر طبق مواد فوق الاشعار از عهد نامه های مذکور دولت ایران به موجب عهد نامه به اتباع بعضی از ممالک اجازه تملک اموال غیر منقول در ایران داده شده و واضح است اتباع بیگانه ای که دولت ایران باکشور متبوع آنها چنین قراردادی نداشته باشد اجازة تملک اموال غیر منقول را در ایران ندارند. نکته قابل توجهی که از مراجعه به قراردادهای مزبور به چشم میخورد اینکه دولت ایران به اتباع کشورهای بیگانه ای هم که اجازه تملک اموال غیر منقول داده این اجازه شامل املاک مزروعی نبوده و فقط منحصر به مسکن و محل کسب و از این قبیل است و لذا اتباع این کشورها هم به طور نامحدود حق تملک اموال غیر منقول را ندارند.

 

بحث دوم :

اموال غیر منقولیکه اتباع بیگانه بر طبق عهود تملک کرده میکند تابع قوانین ایران است.

حکومت قانون ایران نسبت به مایملک غیر منقول اتباع بیگانه در ایران متخذ از قاعدةقدیمی حقوق روم است به موجب آن اموال غیر منقول تابع مقررات محل وقوع خود هستند. این مسئله از موضوعاتی است که در تمام ممالک مورد قبول واقع شده زیرا قبول اینکه اموال واقع در محلی تابع مقرراتی غیر از قوانین محل مزبور باشند متضمن مشکلات فراوان است . به علاوه این اصل ناشی از اصل سرزمینی بودن قوانین است قوانین هر مملکت با توجه به اوضاع و احوال و موقعیت و خصوصیات قومی و نژادی و آداب و سنن ملی و مذهبی همان مملکت وضع و تشریع میشوند بنابراین اصولا بایستی نسبت به کلیه اموال و اشخاص واقع در قلمرو خود حکومت  نفوذ داشته باشند و اموال غیر منقول هر گاه تابع مقرراتی غیر از مملکتی که در آن واقع هستند باشند، ناراحتی و تعارض قوانین و عدم اعتماد به وجود می آید.  بنابراین اسنادی که در ایران تنظیم می شود ، خواه مربوط به ایرانیان و یا اتباع بیگانه ، برابر قوانین ایران ، تنظیم می گردند . ماده 969 ق م این اصل را صریحا چنین اعلام داشته : « اسناد از حیث طرز تنظیم تابع قانون محل تنظیم خود می باشند »

  اگر دو مال غیرمنقول که در ایران واقع هستند یکی به لحاظ آنکه مالک آن عراقی است تابع قانون عراق و دیگری به اعتبار اینکه ملاک آن از تبعه هندوستان است تابع مقررات هند باشد از نظر فنی و قانونی اشکالات زیادی دارد که از جمله افراد بایستی مقررات کلیه ممالک را در این خصوص بدانند به علاوه ثبت اموال غیر منقول واقع در یک مملکت نیز جز اینکه تابع یک قانون باشد عملی نیست. مضافاً هر گاه اموال غیر منقول واقع در کشوری به اعتبار مالک آن تابع مقررات کشور دیگر باشد در موقع نقل و انتقال و خرید و فروش و رهن اینگونه اموال اشکالات گوناگونی بوجود می آید و سبب به هم خوردگی زندگی قضائی جامعه میگردد.

قوانین دارای دو صفت دوام و شمول هستند بدین معنی که هر قانون مادام که نسخ نشده علی الدوام شامل کلیه اشخاص و اموال واقع در قلمرو خود میباشد. و بنابر این اموال غیر منقول واقع در هر مملکت هم تابع قوانین آن مملکت است و به موجب اصل شخصی بودن قوانین هر ایرانی علی الاصول تابع قوانین ایران است مگر در موارد استثنائی که از جمله موارد استثنائی اصطکاک این نظریه با نظم عمومی است و چون قوانین مربوط به اموال غیر منقوله از جمله قوانین مربوط به نظم عمومی هستند لذا اموال غیر منقول از شمول قاعده شخصی بودن قوانین خارج و تابع مقررات محل وجود خود میباشد.

نتیجه دو اصل مذکور این است که اموال غیرمنقول تابع و مشمول مقررات محل و خود هستند. حال باید حد شمول این قاعده را مشخص نموده و مواردی راکه نمیتوان به این قاعد، استناد نمود بررسی نمائیم ، شمول این قاعده بر موارد زیر است:

1 ـ کلیه وجوه ارادی تملک اموال غیرمنقول از قبیل خرید و فروش و رهن و اجاره وهبه

2 ـ وجوه قانونی تملک اموال غیر منقول از قبیل مرور زمان و تملک ناشی از تصرف ممتد.

3 ـ حقوق عینی و حق رجحان و رهن و حق ارتفاق وسایر حقوق عینی . بدین معنی که چگونگی ایجاد و سقوط این گونه حقوق اصولا و به طور کلی تابع مقررات و قوانین محل وقوع مال است. ماده 966 قانون مدنی ایران در این باره چنین مقررمیدارد: (( تصرف و مالکیت و سایر حقوق بر اشیاء منقول یا غیرمنقول تابع قانون مملکتی خواهد بود که آن اشیاء در آنجا واقع میباشد. معذالک حمل و نقل شدن شیئی منقول از مملکتی بمملکت دیگر نمیتواند به حقوقی که ممکن است اشخاص مطابق قانون محل وقوع اول شیئی نسبت به آن تحصیل کرده باشند خللی وارد آورد.)) که قسمت اول ماده مذکور به تبعیت از اصول فوق تنظیم شده و قسمت دوم آن مربوط به احترام بین المللی حقوق مکتسبه است. در سایر موارد این قاعده قالب اعمال و اجرا نیست مثلا رد مورد یک معامله مربوط به مال غیرمنقول اهلیت طرفین معامله هیچگاه تابع قانون محل وقوع مال نمیتواند باشد بلکه اهلیت هر کس تابع مقررات مملکت متبوع اوست و این معنی در ماده 962 قانون مدنی ایران به این شرح (( تشخیص اهلیت هر کس برای معامله کردن بر حسب قانون دولت متبوع او خواهد بود (( تصریح شده است. ولی ماده مذکور در موردیکه تبعه خارجه در ایران عمل حقوقی انجام دهد که به موجب قوانین ملی خود واجد اهلیت برای انجام عمل حقوقی مذکور نباشد اما بر حسب قوانین ایران واجد اهلیت باشد او را واجد اهلیت شناخته و این استثنائی است بر اصل مزبور.

همچنین شکل عقود مربوط به اموال غیر منقول تابع مقررات محل وقوع عقد و نه مقررات محل وقوع مال است ( ماده 968 قانون مدنی ایران ) و همچنین مقررات شکلی اسناد نیز تابع قواین محل تنظیم سند است

سوای موارد فوق که مجالی برای اعمال قانون محل وقوع مال نیست مورد نادر دیگری هم قابل تصور است و آن موردی است که در یک کشور که فی المثل مقرراتی وجود نداشته باشد چگونه میتوان اموال غیر منقول را تابع مقرراتی که وجود ندارد قرارداد و نمونه این مورد شاید در اجتماعات عقب افتاده پیش بیاید.

 

‌آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران


‌هیأت وزیران در جلسه مورخ 1374.9.19 بنا به پیشنهاد شماره 713.2058 مورخ 1373.2.12 وزارت امور خارجه و به استناد بند (17) ماده (2) قانون‌وظایف وزارت امور خارجه - مصوب 1364.1.20 - آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم در جمهوری اسلامی ایران را به‌شرح زیر تصویب نمود:

 

ماده 1 - اتباع خارجی که بدون داشتن پروانه اقامت دایمی به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی مسافرتهای منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایران‌می‌نمایند هر گاه بخواهند در ایران محلی را برای سکونت شخصی خریداری نمایند باید تقاضای خود را در اظهارنامه‌ای در بر دارنده مشخصات زیر و مدارک و‌اسناد مربوط از طریق یکی از نمایندگی‌های سیاسی و کنسولی جمهوری اسلامی ایران در خراج از کشور و یا استانداری محل وقوع ملک به همراه مدارک و‌اسناد مربوط به وزارت امور خارجه تقدیم دارند. اظهارنامه یاد شده باید دارای مشخصات زیر باشد:

الف) نام و نام خانوادگی و شغل متقاضی

ب) تابعیت فعلی و تابعیت اصلی (‌در صورت تغییر تابعیت)

ج) سن، وضعیت، تأهل، تابعیت فعلی همسر متقاضی و تابعیت وی قبل از ازدواج و در صورت داشتن اولاد تعداد، جنسیت و سن هر یک

د) محل اقامت دایمی متقاضی.

تبصره 1 - مدارک مورد نیاز شامل تصویر اسناد مالکیت و نشانی محل وقوعی ملک و تصویر اوراق گذرنامه متقاضی است.

مراجع یاد شده در بالا مکلفند پس از‌دریافت تقاضا و اسناد و مدارک مربوط و بررسی، آنها را به وزارت امور خارجه ارسال کنند. گواهی برابری تصویر مدارک و اسناد مزبور با اصل آنها به عهده‌مراجع یاد شده در ماده (1) می‌باشد.

‌تبصره 2 - وزارت امور خارجه پس از کسب نظر از مراجع مربوط (‌وزارت کشور و وزارت اطلاعات) موضوع را مورد بررسی قرارداده و در خصوص قبولی یا رد‌تقاضا بنا به مقتضیات سیاسی اعلام نظر نموده و در صورت موافقت تقاضا را به منظور تصمیم‌گیری به هیأت وزیران، ارایه خواهد نمود.

 

ماده 2 - محل وقوع ملک مورد تقاضا نبایستی در نقاطی که استملاک خارجیان محدود و یا ممنوع اعلام شده، واقع شود.

‌تبصره: وزارت کشور با همکاری وزارت اطلاعات و مراجع نظامی و انتظامی کشور، فهرست نقاط ممنوع و یا محدود از نظر استملاک اتباع خارجی را تهیه و به‌وزارت امور خارجه و استانداریهای اعلام خواهد کرد.

 

‌ماده 3 - متقاضیان مکلفند ثمن معامله را به صورت ریالی از طریق انتقال یا فروش ارز از یکی از بانکهای مجاز تحصیل و به فروشنده بپردازند. دفاتر اسناد رسمی‌موظفند هنگام انجام معامله گواهی بانک مجاز را از خریدار مطالبه و مراتب را با ذکر مشخصات در سند قید کنند.

 

ماده 4 - سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پس از انتقال قطعی ملک به متقاضی، مشخصات مالک و ملک مورد معامله را در دفتر مخصوص، ثبت و جریان امر‌را جهت درج در دفتر خاص به وزارت امور خارجه اعلام می‌دارد.

 

ماده 5 - ثبت ملک به نام ورثه متقاضی در دفتر املاک منوط به رعایت مقررات این آیین‌نامه خواهد بود.

 

‌ماده 6 - در صورت عدم مراجعه ورثه ظرف دو سال از زمان فوت مالک یا امتناع ورثه ایشان از انجام موارد مقرر در این آیین‌نامه، ملک مورد نظر توسط وزارت‌امور اقتصادی و دارایی با رعایت کلیه مقررات مربوط به مزایده بیع شرطی، از طریق مزایده، به فروش خواهد رسید و وجه حاصل از آن پس از کسر هزینه‌ها،‌مالیات و عوارض قانونی در حساب خاصی نزد خزانه‌داری کل نگهداری و سپس به ورثه یاد شده پرداخت خواهد شد. هر گاه ملک مزبور از طریق مزایده به‌فروش نرود وزارت یاد ده مراتب را یک نوبت در روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران آگهی می‌نماید و پس از انقضای شصت روز از تاریخ درج آگهی مزبور،‌ملک را به بالاترین قیمت پیشنهادی خواهد فروخت و وجه آن را به نحو یاد شده در این ماده به ورثه پرداخت خواهد کرد.

 

ماده 7 - کلیه مقررات مغایر با این آیین‌نامه لغو می‌شود.

یکشنبه ۳٠ تیر ۱۳٩٢ساعت ۱٢:۱٩ ‎ق.ظ توسط وحید خسروی نظرات ()