بند 313 مجموعه بخش نامه های ثبتی یا تجمیع

 

 

هدف =

این بخشنامه در راستای رسیدن به دو هدف تصویب و به تمامی ادارات ثبت ارسال گردیده و آن دو عبارتند از :

 1 ـ  تسریع بیشتر در کار مراجعین

 2 ـ جلوگیری از مکاتباتی که ممکن است برای متقاضیان ایجاد معطلی و مشکل نماید

این دو هدف خود نشانده این است که پیش از تصویب بخشنامه5354/3 به دلیل مسکوت ماندن اینگونه عملیات توسط قانونگذار از یک طرف و نیاز اجتماع از طرف دیگر ادارات ثبت بلاتکلیف بوده و با انجام مکاتبات بسیار که بالطبع موجب اطاله امر ثبتی می شد خواستار یک راه حل قانونی بوده اند تا آنکه این بخشنامه ارسال می گردد .

 

شروط اجرایی =

این بخشنامه دو شرط اساسی به لحاظ جغرافیایی و مختصات محلی را بیان نموده و آن دو عبارتند از :

1 ـ  دو یا چند پلاک که در اثر ساختمان یا لااقل دیوارکشی به صورت واحدی در آمده اند

2 ـ قطعاتی که وصل به هم باشد

این دو شرط را می بایست نماینده ثبت در بازدیدی که از محل وقوع دو ملک به عمل می آورد احراز کند و اولین گام در جهت اجرای تجمیع رعایت این دو شرط است که نتیجتا اگر این دو شرط محقق نبود یعنی اتصال بین پلاک ها محرز نشد اجرای عملیات در همان محل متوقف خواهد ماند .

ممکن است منظور از این دو شرط آن باشد که چون پلاک های ثبتی به ترتیب و در مجاورت یکدیگر شماره گذاری شده اند این گونه پلاک ها یکپارچه سازی راحتی را سامان می بخشند و از درهم پیچیدگی و بی سرو سامانی جغرافیای ثبتی جلوگیری می کند .

در ادامه بخشنامه شروطی را مطرح می کند که به شرح و توضیح هر یک می پردازیم :

1 ـ رعایت مقررات مربوطه

مقررات مربوطه چیست؟ منظور از مقررات مربوط و رعایت آن رعایت کلیه مقررات مشترکی است که در حین انجام تمامی مجموعه عملیات ثبتی رعایت آنها الزامی است از جمله رعایت سلسله مراتب اداری مثل :

الف/ متقاضی بایستی تقاضای خود را همراه با اسناد مالکیت مربوط به ثبت محل تسلیم دارد

ب/  تقاضای متقاضی حسب دستور مسئول اداره پس از ثبت در دفتر اندیکاتور برای ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می شود.

ج/ تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده به بایگانی ارسال و در آنجا پرونده مربوطه از ردیف خود خارج و همراه با تقاضا جهت اقدام لازم نزد نماینده مربوطه ارسال می گردد.

 د/ نماینده ثبت پرونده ثبتی و اسناد مالکیت ابرازی متقاضی را از هر جهت بررسی و چنانچه اشکالی موجود نباشد نظر خود را طی گزارشی به مسئول اداره تسلیم می دارد.

ه/  مسئول اداره پرونده را بررسی ضمن اتخاذ تصمیم روز معاینه محل را تعیین و به متقاضی اعلام سپس پرونده را جهت ضبط تا روز مقرر به بایگانی ارسال می دارد .

 و/ در روز مراجعه متقاضی ، بایگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال واو نماینده و نقشه بردار ی را جهت عزیمت به محل و انجام تجمیع تعیین می نماید.

 ز/ بدیهی است چنانچه مورد تقاضاخارج از شعاع 30 کیلومتر باشد متقاضی موظف است فوق العاده نماینده و نقشه بردار را به حساب سپرده ثبت نزد بانک ملی مربوطه واریز نماید.

ح/ نماینده و نقشه بردار در معیت متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت نموده و پس از استقرار در محل نماینده حدود املاک مورد نظر را با اسناد املکیت و مجاورین تطیبق و نقشه بردار حدود مورد تقاضا را برداشت می نماید

ط/ نماینده صورت جلسه را با توجه به نقشه ترسیمی نقشه بردار تنظیم و پس از امضاء خود و نقشه بردار به امضاء مالک یا مالکین مربوطه رسانیده و پیش نویس سند مالکیت جدید را تهیه و مراتب را طی گزارشی به مسئول اداره ارائه و وقت مراجعه بعدی را به متقاضی اعلام میدارد.

ی/ مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی صورت جلسه و تطبیق حدود جدید با نقشه ترسیمی در صورتیکه اقدامات انجام شده را کافی تشخیص دهد ضمن امضاء پیش نویس سند مالکیت جدید دستور ابطال اسناد مالکیت اولیه و تنظیم سند مالکیت جدید را صادر می نماید.

ـ / پرونده برای گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی ارسال و متصدی مربوطه پس از بررسی گواهی لازم را انجام و پرونده را به دفتر املاک اعاده می دهد.

2 ـ در نظر گرفتن شرایط این دستور

این شرایط موارد فوق و ذیل این مقاله را شامل می شود و هدف تاکید بیشتر بر انجام عملیات تجمیع در قالب همین بخشنامه بدون هیچ اعمال نظر و سلیقه ای می باشد

3 ـ مالک درخواست تجمیع نماید

(توضیح آن در بند الف آمده است)

4 ـ مالکین مشاعی سهامی برابر داشته باشند.

جهت رفع تعارض و اختلاف حتما می بایست مالکین مشاعی سهامی برابر داشته باشند در غیر این صورت بیم تضییع حق مالکین مشاعی می رود و از طرفی مانع رسیدگی سریع به انجام عملیات تجمیع می شود که یکی از اهداف دوگانه صدور این بخشنامه بوده است

5 ـ مالکین با تسلیم اسناد مالکیت صادره قصد تجمیع دارند

بی شک صدور اسناد جدید (تجمیعی) که در واقع نوعی از اسناد تعویضی است مستلزم ابطال اسناد صادره قبلی است زیرا بیم صدور اسناد معارض می رود .

6 ـ انجام تقاضا به هیچ وجه مخالف مقررات جاری نبوده

عدم مخالفت با مقررات جاری رعایت کلیه مقررات مشترکی است که در حین انجام تمامی مجموعه عملیات ثبتی رعایت آنها الزامی است که بحث آن پیشتر گفته شد

7 ـ موجب تضییع حق و تعارض و تولید اختلافی نگردد

پرهیز این بخشنامه از تضییع حق و تعارض و تولید اختلاف امری است که در جای جای این بخشنامه آمده است . لذا با مدنظر داشتن این موضوع اقدام به تصویب این بخشنامه شده و هر جا نماینده ثبت با تضییع حق و تعارض و تولید اختلاف مواجهه شد می بایست از ادامه عملیات خودداری کند .

8 ـ ملک در بیع شرط یا وثیقه و بازداشت و بند ز نباشد .

این بند در بیان و رعایت حفظ حقوق اشخاص ثالثی می باشد که بر طبق قانون یا برابر اسناد رسمی الزامات و تکالیفی را بر عهده مالک یا مالکین سند تجمیعی نهاده اند .

9 ـ ترسیم نقشه و تنظیم صورت مجلس که متضمن حدود تجمیع شده باشد .

در صورت جلسه تجمیعی نماینده بایستی ابتدا حدود املاک مورد تجمیع را به ترتیب نوشته سپس حدود جدید و مساحت جدید ملک را در آن قید نماید. صورت جلسه و نقشه مرتبط با آن در ثبت نوعی استقلال عملیات ثبتی را از یکدیگر نشان می دهد  

10 ـ تجاوزی به مجاورین و کوچه ها و معابر و اموال عمومی نشود .

عدم تجاوز به مجاورین با رعایت حدفاصل و تطبیق حدود مجاورین میسر است که توسط نماینده ثبت انجام می گیرد که یکی از کارهای مهم و حساس نمایندگان ثبت می باشد و عدم تجاوز به کوچه ها و معابر با تایید نقشه تجمیعی توسط شهرداری محل انجام پذیر است که بر طبق قانون کوچه ها و معابر عمومی ملک شهرداری است .

11 ـ حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین از هر حیث مطابق باشد.

همان است که در بند گذشته آمد

12 ـ با دفتر املاک مطابقت داشته باشد .

به نظر این جانب در راستای اجرای تفکیک وظایف مامورین ثبت مطابقت ثبت دفتر املاک با

حدود تجمیعی وظیفه متصدی دفتر املاک می باشد که رئیس ثبت با توجه به اختیاری که این بخشنامه به او داده طی یک فقره گواهی از متصدی املاک استعلام می کند

13 ـ دستور اصلاح و تجمیع توسط رئیس ثبت داده شود .

حسب مفاد این بخشنامه تمامی مراحل اجرایی عملیات تجمیع می بایست زیر نظر و نظارت رئیس ثبت انجام گیرد و با ذکر عنوان مدیران ثبت در صدر و ذیل بخشنامه صدر و ذیل عملیات تجمیعی زیر نظارت مدیران ثبت باید صورت گیرد

14 ـ بایگانی نمودن اسناد مالکیت اولیه و صدور سند جدید

توضیح در بند 5 آمده است

15 ـ توضیح مراتب با در نظر گرفتن کلیه مقررات مربوطه در دفتر املاک

با توجه به ثبت دفتر املاک که دو پلاک قبل از تجمیع در آن ثبت شده حتما می بایست به مانند دیگر عملیات های ثبتی در ستون توضیحات دفتر املاک مراتب تجمیع قید گردد تا در مراجعات آینده پیشینه ی اینگونه ثبت ها مشخص و معین باشد .

16 ـ پلاک هایی که حدود آنها به مسیل و یا کوه و یا نظایر آن محدود شده از شمول این دستور خارج است .

احتیاط قانونگذار در تصویب این بند با توجه به رعایت تمامی شروط فوق الذکر بی مورد می نماید لاکن در عین حال قانونگذار بیم تجاوز و تعارض در اینگونه املاک را دارد

17 ـ این اجازه مانع از نظارت کامل مدیران مناطق بر حسن جریان نخواهد بود .

همانی است که در بند 13 آمده است

طرح یک سوال

آیا می توان به موجب بند 313 مجموعه بخش نامه های ثبتی قسمتی از یک ملک را با قسمتی دیگر از ملک دیگر تجمیع کرد؟جواب ـ خیـــر

زیرا با انجام عملیات تجمیع یک پلاک مستقل و به میزان ششدانگ تحقق خواهد پذیرفت در حالیکه در صورت سوال وضعیت باقیمانده پلاک ها مبهم و نا معلوم خواهد گشت حتی در صورت داشتن سهام مشاعی برابر . لذا به موجب هفتمین پیش شرط اجرایی بند 313 به دلیل تضییع حق و تعارض و تولید اختلاف می بایست از اجرای چنین درخواست هایی اجتناب نمود و متقاضی را به طرف انجام دیگر عملیات ثبتی مانند تفکیک و غیره راهنمایی کرد .

دو نکته پایانی:

اول ـ چنانچه به دلایلی از قبیل تعریض گذر یا اشتباه در مساحی و یا وجود اضافه مساحت در پلاک و یا عدم تطبیق با مجاورین و یا هر علت دیگر سند مالکیت با محل تطبیق نکند بدوا بایستی با رعایت مقررات مربوط در خصوص هر مورد نسبت به اصلاح سند مالکیت اقدام و پس از اصلاح و تطبیق کامل اسناد مالکیت صادره با محل و مجاورین نقشه بردار و نماینده ثبت نسبت به تهیه کروکی تجمیع حدود و گزارش اقدام نمایند و در مواردی که با کنترل دقیق مجاورین و توجه به طول ابعاد آن ها و حصول اطمینان از عدم تجاوز و تضیع حق مجاورین و شوارع مساحت و طول ابعاد برای سند مالکیتی که فاقد آنها بوده است تعیین گردد سپس نسبت به تجمیع حدود اقدام گردد.

دوم ـ پلاک های مورد تجمیع کاربری یکسان داشته باشند لذا چنانچه قطعه زمینی با کاربری مسکونی در مجاورت پلاک دیگری قرار گیرد که کاربری مسکونی ندارد با وجود تمام شرایط دیگر با هم قابل تجمیع نخواهد بود .

 رجوع شود به مطلب

بخشنامه 23511/91 ـ 29/1/1391

معاون رئیس قوه قضائیه و رئیس سازمان در همین وبلاگ

/ 1 نظر / 459 بازدید
نیما

سلام باتشکر از مطالب علمی که رو سایت گذاشتین ، راجع به کوچه های احداثی از ملک اختصاصی که بن بست هم باشد ، ایا می توان دوباره درخواست اصلاح سند و اضافه کردن کوچه احداثی به زمین مدکور کرد ؟ اگر صاحب ملک انتهای کوچه اختصاصی اقدام به گشودن درب کرده باشد و یا اینکه تا چند متر از کوچه را به ملک خو اضافه کرده باشد به نحو دیوار چینی چه اقدام قانونی می توان کرد ؟ باتشکر